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Resultados 1 al 18 de 18
  1. #1
    Mostacilla
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    Predeterminado Contrato de alquiler de casa.

    Hola,
    necesito hacer un contrato para unos inquilinos, compre una propiedad y ellos ya estaban alquilando la casa que esta ahi incluida dentro del terreno, ellos ya le habian pagado al dueño anterior un deposito , pero a mi no me interesa que me hagan otro deposito , de hecho no se si se los puedo pedir , pero en todo caso lo que quiero es hacer un nuevo contrato para ellos conmigo como el nuevo dueño , la pregunta es , , vale la pena hacerlo ? y de ser asi tendrian ellos que acompañarme donde un abogado o un abogado podria redactarme el documento y yo lleverselos a ellos para que lo lean y lo firmen y luego yo se lo entrego de vuelta al abogado ? o cuales serian los pasos a seguir en este caso ?

    Muchas Gracias de antemano.

  2. #2
    Conoche Avatar de Triboniano
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    Predeterminado Re: Contrato de alquiler de casa.

    A ver, la respuesta depende básicamente de lo que vos querás hecer con ellos: querés mantenerlos en la propiedad o querés que se vayan? Para adelantarte algo, ellos NO ESTÁN EN LA OBLIGACIÓN de firmar ningún nuevo contrato, ya que ellos tenían ya una relación inquilinaria establecida, que genera derechos adquiridos, y no tienen OBLIGACIÓN a renunciar a ella. Cuando vos compraste la propiedad sabías que había gente ahí (y si no sabías, tremenda pifia!) y asumo que te enteraste de la condición en la que ellos estaban. Supongo que el vendedor te dió un expediente con los contratos de arrendamiento, las prórrogas (si las hay), te informó del precio del alquiler, etc. Ahora vos como nuevo dueño tenés que empezar por notificarles (mediante notario público, gestión judicial o correo certificado y MANIFESTADO) que sos el nuevo dueño y la ley te obliga a entregarles en ese acto UNA CERTIFICACIÓN REGISTRAL que indique que vos sos el dueño. Mientras no hagás esa gestión, los inquilinos nio siquiera están obligados a pagarte el precio del alquiler. Pero yo supongo que todo esto te lo debió haber dicho el colega que te asesoró en el proceso de la compra. O no? Mucho ojo a quien le encomendamos nuestros negocios. En esto si que es cierto que a veces LO BARATO SALE CARO!

  3. #3
    Mostacilla
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    28 mar, 08
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    Predeterminado Re: Contrato de alquiler de casa.

    claro , yo ya sabia que ellos estaban ahi porsupuesto , y no me interesa que se vayan por ahora , aunque no les he notificado oficialmente, ellos ya hace tiempo que me pagan a mi directamente pero hablando con el antiguo dueño me dice que ellos lo que tenian era un "contrato verbal" , aparentemente eso es todo , entonces en este caso usted como el profesional que me recomendaria hacer , lo mantengo asi o hago el contrato ?

    Muchisimas Gracias por la ayuda !


  4. #4
    Conoche Avatar de Triboniano
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    Predeterminado Re: Contrato de alquiler de casa.

    Contrato verbal o escrito es lo mismo: es contrato. Yo que usted pongo eso por escrito, respetando la antiguedad y los derechos que ellos pudieran tener, para efectos de mayor seguridad suya. Eso es importante ya que si usted después ya no los quiere tener ahí, entonces debe avisarles tres meses antes de que finalicen los tres años a los que tiene derecho el inquilino.

  5. #5
    En to'as Avatar de Julio Jimenez
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    Predeterminado Re: Contrato de alquiler de casa.

    Cita Iniciado por Triboniano
    Contrato verbal o escrito es lo mismo: es contrato. Yo que usted pongo eso por escrito, respetando la antiguedad y los derechos que ellos pudieran tener, para efectos de mayor seguridad suya. Eso es importante ya que si usted después ya no los quiere tener ahí, entonces debe avisarles tres meses antes de que finalicen los tres años a los que tiene derecho el inquilino.
    ¿Tres meses antes?

    ¿Pero en CR no existe una prorroga legal, que su tiempo dependa del tiempo que tenga el inquilino?

  6. #6
    Conoche Avatar de Triboniano
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    Predeterminado Re: Contrato de alquiler de casa.

    No Señor, según el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) habrá una prórroga tácita del arrendamiento cuando el arrendador NO HAYA NOTIFICADO al arrendante la voluntad de no renovar el contrato con al menos TRES MESES de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo original o de la prórroga que se esté operando.
    Talvés Usted se confunde con los transitorios que existieron al entrar en vigencia esta ley, que si daban plazos de prórroga según el tiempo de antiguedad del arrendamiento, pero esos ya no operan en este momento (en términos generales).

  7. #7
    En to'as Avatar de Julio Jimenez
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    Predeterminado Re: Contrato de alquiler de casa.

    Cita Iniciado por Triboniano
    No Señor, según el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) habrá una prórroga tácita del arrendamiento cuando el arrendador NO HAYA NOTIFICADO al arrendante la voluntad de no renovar el contrato con al menos TRES MESES de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo original o de la prórroga que se esté operando.
    Talvés Usted se confunde con los transitorios que existieron al entrar en vigencia esta ley, que si daban plazos de prórroga según el tiempo de antiguedad del arrendamiento, pero esos ya no operan en este momento (en términos generales).
    Amigo Triboniano.
    Consciente que estoy en un foro de CR, y que las leyes NO son iguales en todas partes, solo quiero hacer un pequeño comentario, sobre la diferencia que en distintos paises tiene la Ley de Inquilinato.
    En Venezuela, existe algo que se llama PRORROGA LEGAL, que no es otra cosa que un beneficio que goza el inquilino cuando el propietario necesita el inmueble.
    Repito, no es mi intencion hacer calificaciones de ningun tipo, solo lo hago como un comentario.

    cito
    DE LA PRORROGA LEGAL

    Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

    a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

    b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

    c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

    d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.

    Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

    Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vendida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

    Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
    "O sea, es un beneficio para los inquilinos que han sido puntuales en sus pagos"

    Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
    http://www.tsj.gov.ve/legislacion/lai.htm#13

    Saludos.
    J Jimenez

  8. #8
    Conoche Avatar de Triboniano
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    Predeterminado Re: Contrato de alquiler de casa.

    Muy importante tu aporte. Te lo agradecemos mucho. En CR los contratos de arrendamiento son por un plazo MINIMO de tres anhos. Vencido el plazo, se PRORROGAN AUTOMATICAMENTE por otros tres anhos. Ahora, para que NO OPERE la prorroga automatica entonces el propietario debe notificar con AL MENOS TRES MESES de anticipacion (yo siempre recomiendo hacerlo SEIS MESES antes) al inquilino que ya no desea continuar con el contrato. Hecha esta prevencion, el inquilino debe marcharse. Si no se marcha, entonces el propietario debe plantear un proceso de desahucio.

  9. #9
    En to'as Avatar de Julio Jimenez
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    Predeterminado Re: Contrato de alquiler de casa.

    Cita Iniciado por Triboniano
    Muy importante tu aporte. Te lo agradecemos mucho.

    En CR los contratos de arrendamiento son por un plazo MINIMO de tres anhos
    Amigo Triboniano, con el fin de intercambiar opiniones sobres nuestras leyes, te comento.
    Los plazos en Venezuela, se especifican el el contrato, puede ser por tres meses o por 10 años.

    [quote:1lvkqlpn]Vencido el plazo, se PRORROGAN AUTOMATICAMENTE por otros tres anhos. Ahora, para que NO OPERE la prorroga automatica
    No confundir Prorroga Automatica con Prorroga Legal, esta figura, creo no existe en la Ley de Inquilinato en CR.

    entonces el propietario debe notificar con AL MENOS TRES MESES de anticipacion (yo siempre recomiendo hacerlo SEIS MESES antes) al inquilino que ya no desea continuar con el contrato.

    ¡Cierto!, generalmente aqui, los contratos a tiempo determinado, llevan una clausula especifica donde se dá un plazo, puede ser de 3 meses, (antes del vencimiento) para que alguna de las partes, desista del contrato. Lo contrario, se renova automaticamente.

    Hecha esta prevencion, el inquilino debe marcharse. Si no se marcha, entonces el propietario debe plantear un proceso de desahucio
    [/quote:1lvkqlpn].
    ¡Nó!
    ¡¡Alli está la diferencia!!
    Si el propietario, decide NO renovar el contrato, cumpliendo la participacion al inquilino al vencer el contrato, entra a funcionar LA PRORROGA LEGAL, esta prorroga, es un derecho adquirido del inquilino, que no tiene nada que ver con la "prorroga" del aviso de la renovacion ó no del contrato.
    ¿De cuanto es la PRORROGA LEGAL?
    Depende del tiempo que el inquilino tenga en el inmueble (ver lapsos especificados anteriormente) o sea que si el inquilino tiene un año en la residencia, GOZA, de un lapso de 1 año para desocupar la casa.
    Durante ese lapso, el propietario, no puede hacer ajustes de canon.
    Esto opera, siempre y cuando el inquilino, haya mantenido, fiel cumplimiento en sus pagos.
    ¿Y si el dueño del inmueble, se niega a recibir, el canon?
    Se hará deposito en los tribunales.
    Al vencer LA PRORROGA LEGAL, el propietario puede ejercer medida de desalojo.
    ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Por lo que ves, aqui las leyes protejen mucho al inquilino. E inclusive, si el dueño desea vender la casa, debe informarle al inquilino, mediante una oferta de venta, pues el inquilino tiene la primera opción, si el inquilino manifiesta no estar interesado, el propietario queda en libertad de ofrecerlo a un tercero, siempre en las mismas condiciones que al inquilino.
    Saludos
    J Jimenez

  10. #10
    Mostacilla
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    Predeterminado Disculpen la intromicion

    Perdonen el cambio de tema pero que pasa si el inquilino no paga a tiempo se llega a estender hasta 15 dias sin pago ya se le a echo saber que no me gusta que esto suceda pero si gue pasando con regularidad y ya tiene un mes sin pagar y estamos a dias de que se cumpla el proximo fuera de esto deben 3 resibos de luz.

    Agradeceria cualquier opinion al tema gracias.

  11. #11
    Está sol@ Avatar de Cesar
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    Predeterminado

    ¡¡Inicie el proceso de desahucio pero ya!!

  12. #12
    Conoche Avatar de Triboniano
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por coquitico1983 Ver mensaje
    Perdonen el cambio de tema pero que pasa si el inquilino no paga a tiempo se llega a estender hasta 15 dias sin pago ya se le a echo saber que no me gusta que esto suceda pero si gue pasando con regularidad y ya tiene un mes sin pagar y estamos a dias de que se cumpla el proximo fuera de esto deben 3 resibos de luz.

    Agradeceria cualquier opinion al tema gracias.
    Como dice César: desahucie YA!!!
    El inquilino tiene derecho a pagar hasta 7 días (naturales) después de la fecha acordada. Después de eso, entra en estado de mora y puede ser desahuciado. Y si no paga los servicios públicos, también puede ser desahuciado.
    No pierda el tiempo y échelo ya. El desahucio puede ser largo, así que no pierda tiempo.
    Ah! Y como siempre preguntan, NO, no hay otra vía legal, así que inicie lo más pronto posible, porque cuando se de cuenta, va por 6 meses y no le pagan nada. La gente dice que los desahucios duran mucho, y es cierto, pero mientras más duren en inciar, más duran en terminar...
    Suerte!

  13. #13
    Mostacilla
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    Predeterminado

    Inicie el deshaucio per YA. Yo por tonta me espere 6 meses para empezarlo y el proceso lleva en el juzgado mas de 1 an/o. La semana pasada apeanas salio la sentencia de primera instancia. Como la ley se los permite y estos inquilinos se las saben todas y apelan todo aun sin fundamento porques son "derechos" ahora a esperar otra vez que el expediente (por 3ra vez) vaya por 3ra vez (esperemos que la tercera sea la vencida!) adonde juez superior para que confirme la sentencia. Mientras tanto el sinverguenza siguira viviendo gratis sin consecuencia ya ganadose 18 meses sin pagar y me imagino que le quedaran todavia 3 o 4 meses mas viviendo gratis. No se espere, yo por lastima lo hice y aqui estoy.

  14. #14
    Mostacilla
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    Unhappy Perdonen soy muy nuevo en esto

    Perdonen soy muy nuevo en esto que debo hacer para iniciar un desalojo adonde debo ir?, puedo contar con un abogado del gobierno ya que no puedo pagar uno?, he hoido que si uno dice que la casa la ocupa uno y demuestra que no tiene otra propiedad tiene prioridad que hay de cierto? gracias...

  15. #15
    Conoche Avatar de Triboniano
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    Cita Iniciado por coquitico1983 Ver mensaje
    Perdonen soy muy nuevo en esto que debo hacer para iniciar un desalojo adonde debo ir?, puedo contar con un abogado del gobierno ya que no puedo pagar uno?, he hoido que si uno dice que la casa la ocupa uno y demuestra que no tiene otra propiedad tiene prioridad que hay de cierto? gracias...
    El gobierno no te paga ningún abogado para esto, vos tenés que buscarte uno... A no ser que te ayuden en los Consultorios Jurídicos que tienen algunas universidades, donde tu caso lo lleva un estudiante supervisado (se supone!). Y sobre lo segundo, nada que ver...

  16. #16
    Forero V.I.P Avatar de AnthonyCastro
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    Cita Iniciado por Triboniano Ver mensaje
    ... porque cuando se de cuenta, va por 6 meses y no le pagan nada...
    Como Ron Damon.

    Nosotros tenemos un lote, y el lote tiene una casa. Alquilamos todo el lote a un señor que solo usa una parte del inmueble y el alquila la casa a otras personas. Ademas se supone que debería pagar los 30 y siempre es una rogadera y por hay de los 10 va pagando. Como es de confianza no hay contrato de nada y no se piensa mucho en eso pero que problemas podrían surgir de eso.

  17. #17
    Mostacilla
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    Hola, una duda con respecto a un contrato de alquiler de una casa. La propiedad esta a nombre de una persona pero vamos a hacer un traspaso (entre familia). El problema es que hay que hacer un contrato de arrendamiento que urge y el traspaso no se puede hacer hasta dentro de unos meses. Se puede hacer el el contrato de arrendamiento a nombre de dueno de la casa y despues del nombre de la persona poner los siguiente. Contrato entre ABC (el que alquila) y ABC (el dueno) o sus herederos or assignados? y asi a la hora que se le traspasa la propiedad a la otra persona no haya que hacer otra vez el papelero y que firmar otro contrato. No se si eso se puede - por eso la duda y si alguien me lo pudiera aclarar se los agradeceria.

  18. #18
    Conoche Avatar de Triboniano
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    Cita Iniciado por Lynne Ver mensaje
    Hola, una duda con respecto a un contrato de alquiler de una casa. La propiedad esta a nombre de una persona pero vamos a hacer un traspaso (entre familia). El problema es que hay que hacer un contrato de arrendamiento que urge y el traspaso no se puede hacer hasta dentro de unos meses. Se puede hacer el el contrato de arrendamiento a nombre de dueno de la casa y despues del nombre de la persona poner los siguiente. Contrato entre ABC (el que alquila) y ABC (el dueno) o sus herederos or assignados? y asi a la hora que se le traspasa la propiedad a la otra persona no haya que hacer otra vez el papelero y que firmar otro contrato. No se si eso se puede - por eso la duda y si alguien me lo pudiera aclarar se los agradeceria.
    Es innecesario... La ley faculta que en caso de que el bien cambie de propietario nada más se le notifica al inquilino, CON CERTIFICACIÓN DE PROPIEDAD EN MANO, del cambio operado. Y para eso se fija en los contratos un domicilio para recibir notificaciones. Si no hay eso o no hay contrato escrito (contrato siempre habrá, aunque sea verbal) entonces se le lleva el documento a la casa que arrienda.
    Suerte!

 

 

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