Consulta por Contrato de alquiler

Hola
Quisiera solicitar una ayuda. tengo una casa de alquiler la cual se arrendo mediante un contrato a partir del 31 de diciembre del 2013. el cual en una de sus clausulas señala que el contrato tiene un plazo de dos meses prorrogables al terminar el plazo.
Por razones especiales este no se volvio a hacer por escrito lo cual a la fecha 10-05-2015 no se si se encuentra vigente.
En vista que ya de eso hace año y 5 meses y en dicho contrato no se establecio la clausula de aumento anual o semestral,

Quisiera saber si puedo dejar sin efecto dicho contrato y hacer otro donde se incluya un aumento y este de cuanto puede ser.
Ademas en dicho contrato se establecio que los servicios publicos corren por cuenta del inquilino pero quisiera saber si como servicio publico se incluye el pago de servicios municipales.

agradezco la ayuda que me puedan brindar

albertosan dijo:

Hola
Quisiera solicitar una ayuda. tengo una casa de alquiler la cual se arrendo mediante un contrato a partir del 31 de diciembre del 2013. el cual en una de sus clausulas señala que el contrato tiene un plazo de dos meses prorrogables al terminar el plazo.
Por razones especiales este no se volvio a hacer por escrito lo cual a la fecha 10-05-2015 no se si se encuentra vigente.

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Todo contrato de alquiler para vivienda tiene, POR LEY, una vigencia de tres años, prorrogables a un nuevo de plazo de tres años si la no renovación del contrato no es comunicada por escrito con un mínimo de tres meses antes del vencimiento del plazo.

Por lo que usted escribió, pareciera que el contrato que usted le hizo al inquilino es por un año. Si ese es el caso, tal cláusula es ilegal y, por tanto, nula; el inquilino tiene derecho a seguir alquilando hasta el 31 de diciembre del 2016, y se prorrogará por tres años más si usted no notifica la no renovación de contrato.

albertosan dijo:

En vista que ya de eso hace año y 5 meses y en dicho contrato no se establecio la clausula de aumento anual o semestral,
Quisiera saber si puedo dejar sin efecto dicho contrato y hacer otro donde se incluya un aumento y este de cuanto puede ser.Ademas en dicho contrato se establecio que los servicios publicos corren por cuenta del inquilino pero quisiera saber si como servicio publico se incluye el pago de servicios municipales.

agradezco la ayuda que me puedan brindar

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Ahora, las cláusulas nulas no anulan el resto del contrato, por lo que usted no puede aplicar aumento anual (los aumentos semestrales no son legales) al haber omitido tal detalle en el contrato.

Por tales razones, usted no puede dejar sin efecto el contrato actual. Deberá mantener al inquilino en el bien por el resto del plazo de tres años sin poder aplicar aumentos en el alquiler.

En cuanto a los servicios municipales, esos corren por cuenta suya. El servicio de basura le toca al inquilino cancelarlo, pero no recuerdo bien si éste aplica sólo cuando es especificado en el contrato (tendría que revisar la ley de arrendamientos).

Saludos.

albertosan dijo:

​

Quisiera saber si puedo dejar sin efecto dicho contrato y hacer otro donde se incluya un aumento y este de cuanto puede ser.

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El aumento por ley es de hasta 15% anual. Puede ser menos, pero no puede ser mas.

Ahora, yo no le recomiendo subir ese porcentaje porque en muchos casos se vuelve insostenible y aleja al inquilino. Es mejor llegar a un acuerdo entre las dos partes, en especial si la relación con el inquilino ha sido buena y es buena paga.

ProTI dijo:

El aumento por ley es de hasta 15% anual. Puede ser menos, pero no puede ser mas.

Ahora, yo no le recomiendo subir ese porcentaje porque en muchos casos se vuelve insostenible y aleja al inquilino. Es mejor llegar a un acuerdo entre las dos partes, en especial si la relación con el inquilino ha sido buena y es buena paga.

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El dueño no incluyó el tema del aumento en el contrato; no puede hacer aumentos.

Contrato de Alquiler

Pero entonces que hago, me la juego ? solicito el aumento digamos de un 10% de manera verbal o redacto un nuevo contrato con la aplicacion del monto anterior mas el 10% e incluyo la clausula para que aplique cada año asi, sin mas ni mas.

saludos

hable con el , como dice cesar no puede cobrarle algo que no estaba estipulado, lo que puede hacer es un adendum que es una ampliación del contrato existente , donde se fija lo de los aumentos, eso si solo lo puede hacer si el inquilino esta de acuerdo, en caso de negarse, np puede hacer nada

Es un error común...

Cesar dijo:

El dueño no incluyó el tema del aumento en el contrato; no puede hacer aumentos.

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Vendetta CR dijo:

hable con el , como dice cesar no puede cobrarle algo que no estaba estipulado, lo que puede hacer es un adendum que es una ampliación del contrato existente , donde se fija lo de los aumentos, eso si solo lo puede hacer si el inquilino esta de acuerdo, en caso de negarse, np puede hacer nada

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... creer que la falta de indicación del ajuste del precio en el contrato arrendamiento hace nugatorio el derecho de exigir tal ajuste. No obstante, la ley indica TODO LO CONTRARIO:

"Artículo 67. Reajuste del precio para vivienda.
En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final decada año del contrato.
A falta de convenio entre las partes, se estará a las siguientes reglas:
a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al quince por ciento(15%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa tasa. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos.
b) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al quince por ciento (15%), la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda dictará, con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese quince por ciento (15%) ni mayor que la tasa anual de inflación.
El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquél en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación de la Dirección General de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial. Si el arrendatario no está conforme con el reajuste, puede depositar, judicialmente,el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador. Cualquier reajuste de la renta superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos. Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste."

Ahora bien, es excusable a quien no sea profesional en derecho desconocer lo que la ley CLARAMENTE indica, mas no a un supuesto abogado.

Contrato de Alquiler

Que bárbaro jamas en mi vida había escuchado la palabra Nugatorio.
Sin embargo la explicación es clara, entonces si se puede y la ley lo faculta.
Ahora la consulta es como se plasma para dejarlo en blanco y negro, se hace un add-in al contrato con esta clausula o busco el arreglo de manera verbal solamente. ??

albertosan dijo:

Que bárbaro jamas en mi vida había escuchado la palabra Nugatorio.
Sin embargo la explicación es clara, entonces si se puede y la ley lo faculta.
Ahora la consulta es como se plasma para dejarlo en blanco y negro, se hace un add-in al contrato con esta clausula o busco el arreglo de manera verbal solamente. ??

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Me imagino que usted tiene el contrato redactado de forma seria, no? Usted menciona la Ley de Arrendamientos en el texto del contrato. Esto se lo digo para que usted le pueda explicar a su inquilino que la Ley lo establece, ya que es mas facil hacerle entender de esa forma. Si usted no menciona la Ley de Arrendamientos en su contrato, aun esta facultado a hacer el aumento, pero es mas probable que su inquilino se enoje pues puede considerar que usted le esta jugando sucio, aun cuando no es asi.

En todo caso, usted nada mas lo llama, habla con el, llegan a un acuerdo sobre el porcentaje y listo. Creo que no hace falta que firmen nada ni hacer ninguna adicion, ya que el firmo un contrato de arrendamiento, y bajo el amparo de la ley usted puede hacer dichos aumentos.

Lo que no me queda claro es lo siguiente, y talvez alguien con experiencia legal pueda aclararlo: en vista de que se esta intentando hacer el ajuste cinco meses tarde, puede el inquilino objetar el aumento en funcion de que no se esta realizando al año y que, cuando era oportuno no se dio ningun aumento?

Contrato de Alquiler

Correcto, en el contrato se establece que el arrendamiento se regira por la ley de Arrendamientos Urb.....etc
y si, es buena pregunta si el hecho de que sea casi a medio año contenga algun impedimento.

Sin embargo ha sido provechosa la tormenta de ideas. Ahora tengo una idea mucho mas clara.

Si no se incluye el tema del aumento la ley ya lo establece pero el tendra que respetar que se hase cada año y solo la devaluacion tal como debe ser no un montonque se de a gusto o capricho los contratos son minimo a tres años y prorrogables a una año cada vez que se vensa no tres se le debe haser un adendo al contrato o agregado si asi fuese nesesario y las dos partes estar de acuerdo por otro lado si el contrato no permite la renovacion se vense a los tres años

Arturo Marin dijo:

Si no se incluye el tema del aumento la ley ya lo establece pero el tendra que respetar que se hase cada año y solo la devaluacion tal como debe ser no un montonque se de a gusto o capricho los contratos son minimo a tres años y prorrogables a una año cada vez que se vensa no tres se le debe haser un adendo al contrato o agregado si asi fuese nesesario y las dos partes estar de acuerdo por otro lado si el contrato no permite la renovacion se vense a los tres años

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Artículo 71.- Prórroga tácita


Habrá prórroga tácita del arrendamiento cuando el arrendador no haya notificado al arrendatario, la voluntad de no renovar el contrato, por lo menos tres meses antes de la expiración del plazo original o el prorrogado anteriormente.
La prórroga tácita será por un nuevo período de tres años, cualquiera que sea el plazo inicial del contrato o el destino del bien.
Con la prórroga tácita, quedan vigentes todas las estipulaciones del contrato.
Sin perjuicio de la prórroga tácita operada, las partes podrán convenir en modificar las cláusulas del contrato.

Pues si esa parte de la ley me la habia brincado

Arturo Marin dijo:

Pues si esa parte de la ley me la habia brincado

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Igual mis mas sinceras disculpas al autor del tema; respondí a la carrera sin verificar el artículo sobre los aumentos anuales y confundí "a falta de convenio" con "a falta de contrato" por no recordar bien.