Embargos

Buenas tardes,

Mi consulta es sobre si un bien inmueble esta ya embargado, le puede caer un embargo nuevamente.

Espero informacion al respecto ojala me puedan ayudar.

Claro que si. Una vez vi una finca con 43 embargos...

siempre que el bien a embargar aguante.
en otras palabras si el bien tiene un valor de un millon y el primer embargo es por 300mil
y el nuevo embargo es por 500mil si..... no lo sustento con nada legal porque es solo mi opinión sin fundamento.
que lo diga un especialista.

gato-negro dijo:

siempre que el bien a embargar aguante.
en otras palabras si el bien tiene un valor de un millon y el primer embargo es por 300mil
y el nuevo embargo es por 500mil si..... no lo sustento con nada legal porque es solo mi opinión sin fundamento.
que lo diga un especialista.

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Tu lo dijiste papi bello, "es tu opinión sin fundamiento". Al juez y al Registro, cada uno en su momento respectivo, le importa un pene, perdón, un pepino (mmmm...) el valor fiscal o de mercado del bien cuyo embargo se solicita. Simple y sencillamente si hay título que legitime la solicitud en el respectivo proceso monitorio o de ejecución, la parte pide y el Juez concede. Ya el tema de las demasías en los embargos es pene, perdon, enano de otro cuento.

Aunque qué demasía ni que ocho cuartos, si no más bien que aquí es como lo indica anecdóticamente, el gran y connotado jurista Triboniano (ahora en su alter ego) donde más bien es pelearse las migajas porque entre más tarde llegués a pedir el embargo menos las posibilidades de recibir algo porque tienen prioridad los que anotaron primero. En el embargo 43 del jurisconsulto en alter ego, solo agarraría algo si la propiedad fuese valiosísima!

Bueno, como buena loca me desvié del tema porque una vez que empiezo cuesta que me paren...y así es en todo papi.

Dulces y mojados sueños amor!

Esto es un asunto muy interesante, y en el que hay que distinguir dos cosas bien distintas:

1) A una propiedad se le pueden imponer los embargos que sean, 1, 2, 3... "n". NO existe limitación jurídica alguna.

2) El otro tema es hasta donde ese inmueble es una "real garantía" de esos embargos, porque de conformidad con el principio Primero en Tiempo, Primero en Derecho, el primer embargante saca a remate y se paga. De lo que sobra, se le paga al segundo, y si aún sobra, se le paga al tercero. Y podría ser que para los demás ya no alcance...

Lo pongo con un ejemplo, para que quede más claro. A una propiedad XX se le imponen 4 embargos: 1) por 20 colones; 2) por 50 colones; 3) por 30 colones y 4) por 40 colones. O sea, en totalidad, el bien soporta embargos por 140 colones. Muy bien, se saca el bien a remate, y en el remate se vende la finca por 85 colones. Entonces, de esos 85 colones se le pagan primero los 20 al 1). Nos quedan 65 para repartir... Luego a 2) se le pagan sus 50 colones, y quedan 15 de remanente para repartir... Finalmente, a 3) se le pagan 15 de los 30 que se le deben, se le queda debiendo aún 15 colones y 4) se queda viendo pa'l ciprés.

Entonces, es un asunto práctico: embargos se le pueden meter los que sean, el tema es si realmente pueden representar una auténtica garantía...

Jurista romano dijo:

Esto es un asunto muy interesante, y en el que hay que distinguir dos cosas bien distintas:

1) A una propiedad se le pueden imponer los embargos que sean, 1, 2, 3... "n". NO existe limitación jurídica alguna.

2) El otro tema es hasta donde ese inmueble es una "real garantía" de esos embargos, porque de conformidad con el principio Primero en Tiempo, Primero en Derecho, el primer embargante saca a remate y se paga. De lo que sobra, se le paga al segundo, y si aún sobra, se le paga al tercero. Y podría ser que para los demás ya no alcance...

Lo pongo con un ejemplo, para que quede más claro. A una propiedad XX se le imponen 4 embargos: 1) por 20 colones; 2) por 50 colones; 3) por 30 colones y 4) por 40 colones. O sea, en totalidad, el bien soporta embargos por 140 colones. Muy bien, se saca el bien a remate, y en el remate se vende la finca por 85 colones. Entonces, de esos 85 colones se le pagan primero los 20 al 1). Nos quedan 65 para repartir... Luego a 2) se le pagan sus 50 colones, y quedan 15 de remanente para repartir... Finalmente, a 3) se le pagan 15 de los 30 que se le deben, se le queda debiendo aún 15 colones y 4) se queda viendo pa'l ciprés.

Entonces, es un asunto práctico: embargos se le pueden meter los que sean, el tema es si realmente pueden representar una auténtica garantía...

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Está clara la explicación.

Cuando se remata, ¿el valor del embargo tiene algo que ver?

¿Se usa como precio base? ¿O se remata tipo subasta a lo que dé?

obadilla dijo:

Está clara la explicación.

Cuando se remata, ¿el valor del embargo tiene algo que ver?

¿Se usa como precio base? ¿O se remata tipo subasta a lo que dé?

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1) Se remata cuando el Juzgado así lo fije. Hay que presentar un proceso ejecutivo (monitorio, hipotecario, etc.);

2) A qué le llamás "valor", al valor comercial, de mercado o al valor fiscal?

3) La base del remate es, o el que diga la hipoteca, si es una hipoteca, o el saldo de capital más un 50%, que responderá por intereses y costas;

4) El remate es una venta pública, que se hace en la puerta del Juzgado. La gente llega y a partir de la base, van ofreciendo, tipo subasta, y se lo lleva el que más ofrezca.

Jurista romano dijo:

1) Se remata cuando el Juzgado así lo fije. Hay que presentar un proceso ejecutivo (monitorio, hipotecario, etc.);

2) A qué le llamás "valor", al valor comercial, de mercado o al valor fiscal?

3) La base del remate es, o el que diga la hipoteca, si es una hipoteca, o el saldo de capital más un 50%, que responderá por intereses y costas;

4) El remate es una venta pública, que se hace en la puerta del Juzgado. La gente llega y a partir de la base, van ofreciendo, tipo subasta, y se lo lleva el que más ofrezca.

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Jurista romano,

Asumamos que es una propiedad que está a nombre mío. Y por una deuda de tarjeta de crédito me embargan la propiedad. Digamos que la propiedad está valorada en 50 millones. Y la deuda de la tarjeta es de 5 millones, por ese monto es el embargo.

Vayamos al caso más extremo, que no puedo pagar ni llegar a un arreglo, o sea que se remata la propiedad.

La pregunta es, ¿se le pone precio base de 5 millones? ¿O se le pone un precio mayor?

Yo entiendo que con que cubra el monto del embargo es suficiente. Entonces se podría rematar en 6 millones, se pagan los 5 del embargo y a mi me dan 1 millón de vuelto. Pero perdí una propiedad que valía 50 millones.

¿Funciona asi? O se le pone un precio base cercano al valor de mercado (cercano a 50 millones)

Jurista romano dijo:

1)

3) La base del remate es, o el que diga la hipoteca, si es una hipoteca, o el saldo de capital más un 50%, que responderá por intereses y costas; (la base es el valor de la deuda acumulada más un 50%. En este caso, sería como de 7.5 millones)

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obadilla dijo:

Jurista romano,

La pregunta es, ¿se le pone precio base de 5 millones? ¿O se le pone un precio mayor?

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La respuesta está en tu pregunta. Al juez le vale ver... lo que vale la propiedad. Lo que interesa es pagar la deuda y las costas del juicio. Entonces SI, la base para el remate es el valor de la deuda más el 50% para cubrir costos e intereses....

No sería la primera vez que alquien pierde una propiedad valiosa por no poder (o querer) pagar una deuda pequeña (comparada con el valor de lo embargado).

Conozco una persona que hipotecó una casa cuyo valor es de $300 mil dólares (Granadilla de Curridabat), para un préstamos para cambiar el carro, en donde el préstamo es de $20 mil dólares (a 25 años plazo). Esa hipoteca la hizo hace 5 años (durante los cuales, ha pagado prácticamente solo intereses). Ahora tiene problemas de pago para afrontar la hipoteca y el carro vale la mitad de la deuda de capital a la fecha... pronóstico: MUY MALO! Es muy posible que le rematen la casa para cobrar cochinos 16 mil dólares más el 50% respectivo.

roquitico dijo:

La respuesta está en tu pregunta. Al juez le vale ver... lo que vale la propiedad. Lo que interesa es pagar la deuda y las costas del juicio. Entonces SI, la base para el remate es el valor de la deuda más el 50% para cubrir costos e intereses....

No sería la primera vez que alquien pierde una propiedad valiosa por no poder (o querer) pagar una deuda pequeña (comparada con el valor de lo embargado).

Conozco una persona que hipotecó una casa cuyo valor es de $300 mil dólares (Granadilla de Curridabat), para un préstamos para cambiar el carro, en donde el préstamo es de $20 mil dólares (a 25 años plazo). Esa hipoteca la hizo hace 5 años (durante los cuales, ha pagado prácticamente solo intereses). Ahora tiene problemas de pago para afrontar la hipoteca y el carro vale la mitad de la deuda de capital a la fecha... pronóstico: MUY MALO! Es muy posible que le rematen la casa para cobrar cochinos 16 mil dólares más el 50% respectivo.

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roquitico,

Gracias por la aclaración. De hecho por eso pregunté porque en algún momento había escuchado algún caso como ese que mencionas. Y también escuché a mi ex jefe, que tiene una propiedad grande donde tiene su casa, que iba a dividir la propiedad en 2 lotes, uno del 75% y el otro del 25% del tamaño. En el del 75% está la casa. Pero lo que iba a hacer es hipotecar el del 25% para que le presten la plata para terminar la casa. En caso de que tuviera problemas para pagar, en el peor de los casos perdería ese lote, pero no el que tiene la casa.

obadilla dijo:

Jurista romano,

Asumamos que es una propiedad que está a nombre mío. Y por una deuda de tarjeta de crédito me embargan la propiedad. Digamos que la propiedad está valorada en 50 millones. Y la deuda de la tarjeta es de 5 millones, por ese monto es el embargo.

Vayamos al caso más extremo, que no puedo pagar ni llegar a un arreglo, o sea que se remata la propiedad.

La pregunta es, ¿se le pone precio base de 5 millones? ¿O se le pone un precio mayor?

Yo entiendo que con que cubra el monto del embargo es suficiente. Entonces se podría rematar en 6 millones, se pagan los 5 del embargo y a mi me dan 1 millón de vuelto. Pero perdí una propiedad que valía 50 millones.

¿Funciona asi? O se le pone un precio base cercano al valor de mercado (cercano a 50 millones)

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Mi amigo, si Usted debe 100 pesos y no los puede pagar, y tiene una casa que vale 1 millón de dólares, se remata por los 100 pesos + el 50% (50 pesos), y podría ser que en el remate se vaya por 500 pesos. El resto del valor lo PIERDE Usted, por amarra perros... Acá nadie cuidará su patrimonio, solo el del acreedor.

Jurista romano dijo:

Mi amigo, si Usted debe 100 pesos y no los puede pagar, y tiene una casa que vale 1 millón de dólares, se remata por los 100 pesos + el 50% (50 pesos), y podría ser que en el remate se vaya por 500 pesos. El resto del valor lo PIERDE Usted, por amarra perros... Acá nadie cuidará su patrimonio, solo el del acreedor.

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Ya quedó claro como funciona. Aquí creo que cabe resaltar 2 cosas:

1) Si tenemos bienes a nuestro nombre, no hay que descuidar una pequeña deuda, porque puede afectarnos esos bienes de forma negativa aunque los bienes sean mayores y la deuda menor.

2) En el ejemplo del conocido de roquitico, usar una garantía hipotecaria para comprar un carro, o en resumen, usar una garantía sobrevalorada para una transacción es potencialmente riesgoso en caso de que no salga bien. Aqui el profesional en derecho que le hace la transacción debería de hacer una advertencia... lo que me imagino que sucede es que el abogado lo está poniendo la otra parte y por eso no explica con detalle las posibles consecuencias. Entonces no está de más tener un abogado de confianza de uno que lo asesore.

obadilla dijo:

2) En el ejemplo del conocido de roquitico, usar una garantía hipotecaria para comprar un carro, o en resumen, usar una garantía sobrevalorada para una transacción es potencialmente riesgoso en caso de que no salga bien. Aqui el profesional en derecho que le hace la transacción debería de hacer una advertencia... lo que me imagino que sucede es que el abogado lo está poniendo la otra parte y por eso no explica con detalle las posibles consecuencias. Entonces no está de más tener un abogado de confianza de uno que lo asesore.

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Tenés toda la razón. De hecho es obligación del Notario ADVERTIR de la trascendencia y consecuencias del acto, pero nunca lo hacen, solo es una frase que se pone en el documento. Y por otro lado, no importa quien "ponga" al Notario, lo cierto es que la función notarial es una función OBJETIVA, que es delegada por el Estado, por lo que un Notario no puede actuar en detrimento de una parte y en beneficio de la otra.

obadilla dijo:

Ya quedó claro como funciona. Aquí creo que cabe resaltar 2 cosas:


2) En el ejemplo del conocido de roquitico, usar una garantía hipotecaria para comprar un carro, o en resumen, usar una garantía sobrevalorada para una transacción es potencialmente riesgoso en caso de que no salga bien. Aqui el profesional en derecho que le hace la transacción debería de hacer una advertencia... lo que me imagino que sucede es que el abogado lo está poniendo la otra parte y por eso no explica con detalle las posibles consecuencias. Entonces no está de más tener un abogado de confianza de uno que lo asesore.

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Quién dice que el Notario debe hacer las de asesor de negocios? El Notario debe advertir, se trate de la propiedad que se trate, que en caso de incumplimiento de la obligación se expone a que se inicie un proceso de ejecución hipotecaria que puede conllevar a que se "pierda" la propiedad en un remate, pero se extralimitaría en su función si le "aconseja" al cliente que debería dar una propiedad de menor valor, para que supuestamente la garantía no se de en exceso. Pareciera más bien que con ese "consejo" que el Notario daría, le está diciendo al cliente, tranquilo, si incumple, no tiene otros bienes que embargarle ni le importa que le manchen el expediente personal, todo quedaría básicamente como una venta forzosa que Ud. hizo de su propiedad porque sale casi justo con lo adeudado. En todo caso, repito, NO corresponde ese tipo de "asesoría" al cliente.

Recordemos, por otro lado, que si el préstamo hipotecario ha sido otorgado por un banco, por lo tanto regulado por SUGEF y al que se le aplica la normativa bancaria del caso, a diferencia de lo que sucede cuando un préstamo es otorgado por persona no regulada, del producto que se obtenga por el REMATE del bien, el banco ÚNICAMENTE puede aplicar para sí estrictamente lo que se le adeude por los rubros que al efecto se liquiden con la pertinencia del caso, siendo que cualquier REMANENTE que exista, por ejemplo la propiedad que valía 500 millones de colones, se remató en 400 millones y al banco se le debía nada más 25 millones, se le debe ENTREGAR al deudor, por lo que aquí NO aplica lo del tema de que "perdió la finca de 500 millones por solo 25 millones".

Vid. Ley sobre destino de utilidades que obtengan los bancos por bienes adjudicados en remates No. 4631, en particular:

Artículo 1.- (*)

Las utilidades netas que obtengan los bancos y las demás entidades supervisadas por la Superintendencia General de Entidades Financieras derivadas de la explotación y la venta de los bienes que, posteriormente a la vigencia de la presente ley, les sean adjudicados en remates, serán aplicadas una vez vendidos esos bienes y hasta donde alcancen, al cumplimiento de los siguientes fines y en este orden:


a) Cancelar la obligación a favor del banco o la entidad que motivó el remate, si el banco o la entidad ha aparecido como ejecutante, incluyendo capital, intereses corrientes y moratorios, seguros y gastos de administración.
b) Cancelar obligaciones del ex propietario o del ex deudor, en favor del mismo banco o entidad, según la imputación que este resuelva.
c) Cancelar obligaciones de plazo vencido al ex propietario, en los demás bancos o entidades supervisadas por la Superintendencia General, en forma proporcional al monto de los créditos de cada banco o entidad supervisada, dando preferencia a las que estuvieren garantizadas exclusivamente con fianza.
d) El saldo le será entregado al ex propietario. La Superintendencia General de Entidades Financieras dictará las normas relativas a la aplicación de este artículo.


(*) El presente artículo ha sido reformado mediante Ley No. 7558 de 3 de noviembre de 1995.

TARDE pero seguro

Hipotecas

1er grado saldo 2000

2do grado saldo 5000

3er, grado saldo 1000

se deja de pagar 2 y 3er grado y el 2do reclama primero, del remate se obtienen 6000, según yo entiendo al primer grado se le liquida deuda mas honorarios y el resto al 2do, pero no se si estoy en lo correcto

eltigre dijo:

TARDE pero seguro

Hipotecas

1er grado saldo 2000

2do grado saldo 5000

3er, grado saldo 1000

se deja de pagar 2 y 3er grado y el 2do reclama primero, del remate se obtienen 6000, según yo entiendo al primer grado se le liquida deuda mas honorarios y el resto al 2do, pero no se si estoy en lo correcto

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La respuesta a esa inquietud está respondida en el mensaje #5.....

Ante un remate los más interesados en tu caso serían los acreedores de 2do o más grados. Como ya explicaron podría ser que el remate solo alcance a pagar la hipoteca de 1er grado y los demás acreedores mamaron.

Pero yo siendo el acreedor de 2do grado (lo cual ya es medio arriesgado) me aseguraría de 1ero poder tener dinero suficiente para en tu caso pagar la 1er hipoteca o 2do tener que puchar ante los eventuales nuevos compradores.

Un 3er acreedor que meta una hipoteca de 3er grado ya es medio tonto porque tendrías que buscar la forma de pagar la 1er hipoteca + pelear con el acreedor de la 2da hipoteca + que te salga rentable.

Historias de pleitos en remates conozco varias pero ese es otro tema......

El cuento de una deuda...

... de US$5000 sobre la cual responde una propiedad de US$300000 y sobre la cual se puja hasta US$8000, es una vulgar fantasía digna de cualquier examen de una universidad de garaje. Cualquiera que tenga dos dedos de frente sabe que una propiedad de tal valor NO se irá rematada por una fracción tan ínfima de su valor real. Hasta yo pujaría por US$200000 o más por dicha propiedad. Ni hablemos de la gente que se DEDICA a tal actividad.

G1anKarl0 dijo:

La respuesta a esa inquietud está respondida en el mensaje #5.....

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Ud NO comprendió mi consulta, creo que no leyó la última parte, la duda es sobre la jerarquía de acreedores respecto a tipos y grados de acreedores vrs quien solicita primero la ejecución.

RíoArriba dijo:

... de US$5000 sobre la cual responde una propiedad de US$300000 y sobre la cual se puja hasta US$8000, es una vulgar fantasía digna de cualquier examen de una universidad de garaje. Cualquiera que tenga dos dedos de frente sabe que una propiedad de tal valor NO se irá rematada por una fracción tan ínfima de su valor real. Hasta yo pujaría por US$200000 o más por dicha propiedad. Ni hablemos de la gente que se DEDICA a tal actividad.

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Yo busque por encima como un año y siento que lo que llega a remate generalmente es PURA BASURA, tal vez propiedades muy caras o al rato no tengo madera para eso

Y puede buscar por más tiempo...

eltigre dijo:

Yo busque por encima como un año y siento que lo que llega a remate generalmente es PURA BASURA, tal vez propiedades muy caras o al rato no tengo madera para eso

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... que se quedará con las ganas. Es como que yo tenga un Rembrandt o un Picasso que valga US$1000000000 (cien millones de los verdes) y lo haya dado en garantía por una deuda de US$100000 (cien mil dólares gringos para quien le cueste la tabla del uno). Nunca faltará quien ofrezca 85 o 90 melones MÍNIMO y lo verá como una ganga, tomando en cuenta que se está ganando el 10 o 15 por ciento de su valor real, aunque esto último SIEMPRE es relativo.

RíoArriba dijo:

... que se quedará con las ganas. Es como que yo tenga un Rembrandt o un Picasso que valga US$1000000000 (cien millones de los verdes) y lo haya dado en garantía por una deuda de US$100000 (cien mil dólares gringos para quien le cueste la tabla del uno). Nunca faltará quien ofrezca 85 o 90 melones MÍNIMO y lo verá como una ganga, tomando en cuenta que se está ganando el 10 o 15 por ciento de su valor real, aunque esto último SIEMPRE es relativo.

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Tampoco me entendió el punto, en los remates lo "barato" era como una casa en las gradas de Cristo Rey o un lote de cutris paentro, aparte de esa casa en "chepe" y alrededores casi nunca salia nada y propiedades de base $200 mil o mas se salen de mi liga

Una vez vi unos lotes en San Rafael de Escazú y la base hasta barata era, PERO yo se que ahí no tendría NINGUNA oportunidad :!: